التقييم العقاري عملية تحديد قيمة عقار معين في وقت محدد، ولعلك لا تدري لكن هذا الأمر يتأثر بعوامل عديدة ومتغيرة. وفي هذا المقال، سنتناول بالتفصيل أهم استراتيجيات التقييم العقاري الثلاثة، والعوامل المؤثرة في هذه العملية، وأهمية خبير التقييم العقاري في اتخاذ القرارات العقارية الصائبة.
لماذا عليك أن تهتم بتقييم العقارات؟
إن معرفة قيمة العقار الفعلية هي خطوة أساسية لضمان اتخاذ قرارات صائبة، وفيما يلي أهم وأبرز الأسباب التي تشجعك على اتخاذ هذه الخطوة:
- معرفة سعر العقار الفعلي عند البيع والشراء.
- تحديد أهم الطرق المُتعارف عليها في تقييم العقارات واتخاذ قرارات استثمارية مدروسة، إن كُنت مستثمرًا عقاريًا.
- تقييم العديد من الإجراءات القانونية مثل الطلاق، والإرث، وتقسيم الميراث.
- تحديد القيمة الضريبية للعقارات.
ويعتمد التقييم على مجموعة من استراتيجيات التقييم العقاري التي تساعد في تحديد القيمة السوقية للعقار بناءً على عوامل متعددة، مثل الموقع، والطلب، والعرض، والحالة العمرانية.
استراتيجيات التقييم العقاري
يسير التقييم العقاري على 3 استراتيجيات، هي:
-
طريقة المقارنة السوقية
تُعد المقارنة السوقية واحدة من أكثر الطرق المُتعارف عليها في تقييم العقارات في السوق، وتعتمد على مقارنة العقار المستهدف بأخرى مشابهة ومباعة في نفس المنطقة خلال فترة زمنية قريبة، وترتكز هذه الاستراتيجية على افتراضية أن السوق يميل إلى تقييم العقارات المتشابهة بصورة متساوية.
مزايا هذه الطريقة
تتسم هذه الطريقة بالمزايا التالية:
- البساطة والسرعة، إذ تُعد طريقة سهلة الاتباع وتتيح الوصول إلى قيمة تقريبية للعقار بسرعة.
- الواقعية، لأنها تعتمد على بيانات فعلية من السوق، ما يجعلها تعكس حالته الفعلية.
العيوب
أما ما يعيب هذه الطريقة، فهو:
- عدم القدرة على المقارنة الدقيقة، لأنه من المحتمل العثور على عقارات مشابهة تمامًا من حيث الحجم أو الميزات أو العمر.
- التأثر السريع بتغيرات السوق، وعليه فقد لا تكون البيانات دقيقة بنسبة مائة بالمائة.
-
طريقة التكلفة
تعتمد طريقة التكلفة على حساب تكلفة بناء العقار من جديد مع الأخذ بعين الاعتبار قيمة الأرض، وترتكز هذه الطريقة على فرضية أن المشتري لن يدفع أكثر مما سيكلفه بناء عقار مشابه على نفس الأرض.
كيف يعمل أسلوب التكلفة؟
يتبع أسلوب التكلفة الخطوات التالية:
- تقدير القيمة السوقية الحالية للأرض التي يقع عليها العقار.
- تقدير تكلفة بناء مبنى جديد مشابه للعقار المراد تقييمه، بما في ذلك تكاليف المواد والعمالة والتصميم والإشراف.
- تقدير نسبة الاستهلاك أو التآكل التي تعرض لها المبنى بمرور الوقت.
- جمع قيمة الأرض وتكلفة البناء الجديد.
- إجراء عملية حسابية بسيطة بناء على العوامل السابقة للحصول على القيمة التقديرية للعقار.
متى يُستخدم أسلوب التكلفة؟
قد تُستخدم هذه الاستراتيجية من استراتيجيات التقييم العقاري لتحديد التكلفة في الحالات الآتية:
- العقارات الجديدة نسبيًا أو غير القياسية؛ أي التي لا يوجد لها مثيل كثيرًا في السوق العقاري، ما يجعل أسلوب المقارنة صعب التحقيق.
- العقارات الخاصة غير المتداولة بانتظام في السوق، مثل بعض المؤسسات.
مزايا أسلوب التكلفة
يتميز أسلوب التكلفة بما يلي:
- يوفر هذا الأسلوب تقديرًا دقيقًا لقيمة العقار، خاصة في حالة عدم وجود بيانات كافية عن أسعار البيع للمقارنة.
- يعتمد الأسلوب على حقائق واقعية مثل تكاليف البناء والمواد.
عيوب أسلوب التكلفة
رغم ما يقدمه الأسلوب من مزايا، يعيبه:
- صعوبة تقدير بعض العناصر مثل تكلفة الأرض أو البناء في بعض الحالات، خاصة في حالة العقارات القديمة أو التي تحتوي على تصميمات معمارية فريدة.
- عدم مراعاة عوامل السوق التي تؤثر في قيمة العقار، مثل الطلب والعرض، والتغيرات في أسعار العقارات.
طريقة الدخل
تُستخدم طريقة الدخل لتقييم العقارات الاستثمارية، مثل المباني التجارية أو الشقق المؤجرة، وكذلك الأراضي الزراعية وتعتمد هذه الطريقة على حساب قيمة الدخل الذي يمكن أن يولده العقار في المستقبل.
مزايا أسلوب الدخل
من أهم مميزاته أنه يمكن تطبيقه على أنواع مختلفة من العقارات، سواء كانت سكنية أو تجارية أو صناعية.
العيوب
يعيب طريقة الدخل:
- صعوبة تقدير الدخل المستقبلي بسبب العديد من العوامل التي يمكن أن تؤثر فيه، مثل التغيرات الاقتصادية والتنافسية.
- اعتماد معدل العائد على عوامل عديدة، مثل المخاطر المرتبطة بالاستثمار.
أهمية الاستعانة بخبير تقييم عقاري
عند الحديث عن استراتيجيات التقييم العقاري، لا يمكن تجاهل أهمية الاستعانة بخبير تقييم عقاري محترف، إذ يمتلك القدرة على تحليل العوامل المؤثرة في السوق وتحديد القيمة الدقيقة للعقار بناءً على المعرفة المهنية والخبرة. وبالإضافة إلى ذلك، يساعد الخبير في تقديم نصائح قيمة تتعلق بالتطوير والاستثمار العقاري، وضمان توافق العقار مع احتياجات العميل أو المستثمر.
العوامل المؤثرة في التقييم العقاري
بغض النظر عن الطريقة المستخدمة من استراتيجيات التقييم العقاري، هناك مجموعة من العوامل تؤثر مباشرة في نتيجة التقييم العقاري، منها:
- موقع العقار، وقربه من الخدمات والمواصلات العامة.
- حالة العقار وصيانته ومدى الاهتمام بتجديده.
- حالة السوق العقاري بصفة عامة، نظرًا لأن قانون العرض والطلب يؤثر في قيمة العقار.
وفي الختام، سواء كنت مستثمرًا بائعًا أو مشتريًا، فإن معرفة استراتيجيات التقييم العقاري المختلفة مثل المقارنة السوقية، والتكلفة، والدخل، ستساعدك في اتخاذ قرارات واعية، بالأخص إن استعنت بخبير تقييم عقاري، إذ يلعب دورًا مهمًا في تحديد القيمة المثالية للعقار ويضمن تحقيق أهدافك بدقة.
تعرف على المزيد من المواضيع حول:
